Bornage de terrain - Abscisse Géomètre-Expert Beauvais (60)

Le Code Civil Français, en son article 646 énonce :

"Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs."

Une seule ligne pour parler d'une opération qui pourrait faire l'objet de plusieurs centaines de pages, si l'on en croit les nombreux cas de figures dénombrés.

Le bornage a lui seul représente le mot clé de notre profession, c'est l'opération qui confère au Géomètre-Expert toute l'exclusivité de cette tâche, ô combien délicate.

Comme le rappelle le site de l'Orde des Géomètres Experts : "la profession dispose d’une délégation de service public pour dresser les plans et les documents topographiques qui délimitent propriétés foncières. Le législateur a délégué au géomètre-expert cette mission de service public, une mission de souveraineté, celle de la délimitation foncière : dire la propriété. Il est un professionnel reconnu de l’aménagement du territoire : urbanisme, cadre de vie, élaboration des documents d’urbanisme."

En quelques mots, voici une très légère synthèse de ce que le bornage peut vous apporter :

Tout d'abord, une question d'importance :

Connaissez-vous les limites réelles de votre propriété ?

En effet, si vous souhaitez construire sur votre terrain, ou bien y faire des aménagements ou des plantations, vous devez le faire en respectant les limites de propriété. Tout d'abord, des règles bien spécifiques propres à chaque secteur viennent dicter les règles d'urbanisme.

Ainsi, (pour exemple), afin de respecter la distance réglementaire annoncée au Plan d'Occupation des Sols (ou Plan Local d'Urbanisme) entre la façade (ou le pignon) votre futur construction et la limite séparatrice, la position de cette dernière devra IMPERATIVEMENT être définie sans ambiguïté.

Un empiètement, même minime soit-il, peut avoir des conséquences dramatiques.

Selon l'article 544 du code civil la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, à condition de respecter les lois et règlements. De plus, en application de ce principe l'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

La composante de ces deux articles reçoivent pleinement application en matière de litige ayant pour origine un empiètement.

En effet, la plénitude du droit de propriété entraîne que le propriétaire soit le seul maître de son bien. Aucune autre personne ne peut exercer sur ce bien la moindre prérogative. L'empiètement chez le voisin n'est donc pas tolérable, même aussi minime soit-il.

Quelles sont les erreurs à éviter en terme d'appréciation de limite de propriété ?

Les titres de propriété et le cadastre n'offrent pas toujours des garanties suffisantes et sont généralement imprécis. En effet, le titre de propriété est un document attestant du transfert d'un bien d'un propriétaire à un autre. Mais il est rare qu'il permette de garantir les limites du terrain et, de surcroît, sa superficie.

L'acte de vente prévoit très souvent que l'acheteur assumera seul les risques inhérents à son acquisition et notamment les erreurs de superficie ou les descriptions de servitudes *. Ce cas ne peut toutefois exister si le vendeur est un professionnel.

Mais cette clause de " non garantie " peut être néfaste pour l'acquéreur qui pense acheter un terrain en ayant la certitude qu'une superficie réelle y soit attachée.

Lorsque cette clause (*) figure dans les conditions de vente, elle interdit l'acquéreur de se retourner ensuite contre le vendeur, même si le descriptif figurant dans l'acte se révèle erroné. La loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains du 13 décembre 2000 (JO du 14.12.00) est venue en aide aux acquéreurs en ce point : désormais, :

"tout avant-contrat et contrat de vente pour l'achat d'un terrain destiné à la construction d'une maison ou d'un immeuble à usage mixte d'habitation et professionnel doit préciser si le descriptif du terrain résulte ou non d'un bornage. A défaut de cette précision dans l'acte authentique, l'acquéreur peut, dans le délai d'un mois suivant la signature de l'acte authentique, engager une action pour obtenir sa nullité.", et encore :

"si le terrain est situé dans un lotissement, ou est issu d'une division à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté, ou d'un remembrement réalisé par une association foncière urbaine : un bornage doit obligatoirement avoir été effectué".

De plus, depuis le 1er octobre 2007, de nouvelles dispositions en matière d'urbanisme ont vu le jour.

Ainsi, selon l'article 442-1 du Code de l'Urbanisme : "Constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments."

D'où l'obligation de bornage dans le cas de la création d'un terrain à bâtir suite à division d'une unité foncière dans les dix ans (unité foncière : ensemble des terrains contiguës appartenant à un même propriétaire).

Il faut bien comprendre que les limites apparentes (dite "de possession"), telles que des clôtures, haies, talus, fossés font ressortir une notion de présomption, entendez par là que ces limites ne sont peut-être pas les limites réelles (juridiques).

Ces limites ne constituent pas d'éléments de preuve valable qu'au terme d'une période de possession continue et incontestée qui est fixée par la loi et est en général égale à 30 ans.

Attention donc à l'interprétation qui peut être faite trop rapidement des éléments visibles du terrain.

Concernant les documents cadastraux, ces derniers sont des documents administratifs, élaborés pour des raisons fiscales et qui sont dépourvus comme le fichier immobilier de valeur juridique.

Un cas à part, celui du livre foncier : dans les départements d'Alsace-Moselle, le cadastre a valeur juridique en terme de limite.

Le cadastre ne suffit donc pas à prouver le droit de propriété, il fait d'ailleurs partie de la liste des présomptions parmi d'autres. Ainsi, si votre titre de propriété annonce l'acquisition d'une parcelle cadastrée "A 123, pour 1265m²" (pour exemple), la superficie indiquée dans votre titre peut être :

• la contenance mentionnée au cadastre (sans valeur juridique),
• la superficie arpentée (c'est-à-dire mesurée en fonction des limites de possession visibles sur le terrain : sans valeur juridique),
• la superficie bornée, c'est à dire ayant fait l'objet d'un bornage : seule cette superficie a valeur juridique.

L'acceptation des propriétaires est obligatoire pour valider la limite qui divise leur bien.

Pour délimiter de façon irrévocable un terrain, il faut confronter les différentes sources d'information (cadastre, limites apparentes, titres de propriété, etc.) afin de résoudre les contradictions qu'elles peuvent révéler et de surcroît, obtenir l'accord des voisins sur les limites fixées.

Comment le Géomètre Expert procède t il pour borner le terrain ?

Tout d'abord, le géomètre-expert est le seul professionnel qualifié pour procéder au bornage du terrain, comme nous l'avons souligné plus haut.

Le droit de provoquer le bornage est attribué au propriétaire, mais également aux usufruitiers d'un terrain, aux bénéficiaires d'un bail à long terme susceptible d'hypothèque (que l'on appelle "emphytéote"), ou aux détenteurs d'une promesse synallagmatique de vente, c'est-à-dire un " compromis de vente ".

Il ne peut être réalisé que sur des propriétés contigus. Si deux terrains sont voisins, mais séparés par un espace (sentier, voie, ouvrage, etc.) appartenant à un tiers ou dépendant du domaine public, ce sont alors les propriétaires de cet espace qui doivent être impliqués. Dans le cas où votre terrain jouxte le domaine public de l'Etat, de collectivités (Mairies) ou d'établissements publics (routes, canaux, cours d'eau navigable, rivages de la mer, voies ferrées, forêts domaniales, terrains militaires), seule l'autorité administrative est compétente pour procéder à cette délimitation.

Dans ce cas, il doit être demandé au maire de la commune ou au préfet du département dont dépendent les parcelles concernées, un arrêté individuel d'alignement.

Le Géomètre Expert pourra vous assister dans cette démarche afin de faire valoir vos intérêts. Le Géomètre Expert, après avoir été missionné par un ou plusieurs intéressés, sera "l'arbitre unique" de l'opération. Cependant, le bornage est régi par des règles de l'art bien spécifiques.

Le bornage amiable comporte plusieurs étapes :

Tout d'abord, les voisins de la parcelle à borner doivent être conviés à l'opération de bornage contradictoire. Pour ce faire, le Géomètre Expert à accès à un réseau lui permettant de recueillir l'identité (et l'adresse, depuis peu) des propriétaires riverains.

Les mentions portées à la matrice cadastrale, (parfois le seul moyen d'identification des riverains) sont parfois erronées, faute de constatation de décès ou autres erreurs administratives de retranscriptions.

Le cabinet Abscisse Géomètre-Expert a mis en place une formule consistant à expédier une lettre d'information destinée à recueillir un certain nombre d'informations relatives aux propriétaires inscrits à la matrice cadastrale. L'identité et l'adresse des personnes concernées étant recueillies, ces lettres sont envoyées aux différentes personnes avec un questionnaire.

En retour, les réponses nous permettront de mettre en avant les erreurs figurant à la matrice cadastrale, d'avoir de plus amples informations sur la présence éventuelle d'un bornage existant, de connaître la qualité des destinataires (usufruitier, nu-propriétaire, etc...), en bref, de cerner plus précisément la situation.

En parallèle, une recherche plus approfondie nous permettra d'inviter les ayants droits (par courrier recommandé avec demande d'accusé de réception) réellement concernés par le bornage. Les propriétaires auront toute faculté de se faire représenter par une tierce personne, sous la condition de remplir et signer une procuration.

Au cours de cette réunion, chacun est censé présenter ses explications sous le contrôle des autres. Le Géomètre Expert, après avoir analysé l'ensemble des documents, rassemble les preuves qui peuvent permettre de retrouver les limites réelles. Ces preuves peuvent concerner :

• des titres de propriété, 
• des documents qui décrivent directement ou indirectement la propriété,
• la nature des lieux et les marques de la possession,
• des déclarations de témoins (aveux),
• des coutumes locales
• les éléments inscrits au cadastre.

Le géomètre-expert se chargera d'établir une hiérarchie entre ces preuves, ces dernières n'ayant pas toutes le même "poids" en matière de classement. A l'issue de ce travail, le professionnel propose une (ou des) limites.

Une fois l'accord de ces limites en présence de tous les ayants droits (ou représentants), nous procédons à la matérialisation des limites. Selon la nature du terrain, l'élément de repérage pourra être aussi bien une borne, un clou, un tirefond, un spit (gros clou), une gravure, une marque de peinture indélébile, etc...

Il se peut également qu'un élément déjà existant soit pris comme élément de bornage (exemple : l'arrête d'un pilier béton).

L'ensemble des points de limites sont relevés à l'aide d'appareils de mesure, leur position est déterminée dans un système planimétrique "universel", appelé le système de projection Lambert 93 CC.

La position de ces limites figureront sur un plan régulier, dressé par le Géomètre Expert, ce plan indiquera sans ambiguïté la position de chaque point de limite (des distances horizontales prises depuis des points stables environnants viendront confirmer la notion de redondance des contrôles de rattachement).

Un Procès-Verbal Normalisé servira, entre autre, à recueillir les paraphes et signatures de tous les intéressés, attestant ainsi l'accord formel de chacun sur les limites présentées. Une copie certifiée conforme à l'original sera remise à chacun des signataires, et ayants droits. L'original de ce document sera conservé dans les archives du cabinet. Il conviendra, pour plus de sécurité, de faire publier ce document au rang des minutes d'un Notaire, donnant à ce document un caractère d'opposabilité aux tiers.

Il conviendra également de le faire mentionner dans tous actes de mutation.

Il y a maintenant peu, Le Conseil supérieur de l'Ordre des géomètres-experts a mis en place un fichier national, baptisé "Portail Géofoncier". C'est un portail accessible depuis Internet qui permet de recenser les parcelles ayant fait l'objet de bornage contradictoires.

Il est ainsi devenu obligatoire, pour tous Géomètres Experts de faire état des bornages en les inscrivant dans ce fichier unique et ceci, dès leur réalisation. Ce fichier peut être consulté par tout géomètre-expert inscrit à l'Ordre, ce qui permet une recherche rapide des opérations de bornage ayant déjà été effectuées.